Specialisté na reality a právo

Co potřebujete vědět před nákupem pozemku o ochranných a bezpečnostních pásmech

28. 11. 2018, Zpět na aktuality

Určitě už jste někdy slyšeli o někom, kdo si koupil pozemek pro stavbu svého vysněného domu a při přípravě všech formalit nutných k zahájení výstavby zjistil, že svůj domek na pozemku vůbec nepostaví. A nebo aspoň ne v takové podobě, v jaké si to naplánoval. A proč? Protože jsou na pozemku ochranná a bezpečnostní pásma. Abyste sami nemuseli takovou nepříjemnost řešit, přečtěte si, co jsou ochranná a bezpečnostní pásma, jak zjistíte, jestli se na pozemku nacházejí, a co to pro vás může znamenat v případě, že na pozemku skutečně jsou.

Nejdřív bychom si měli uvědomit, že tato ochranná a bezpečnostní pásma nejsou jen zlo, ale chrání nás, náš majetek a přírodu. Přesto bychom na ně neměli při nákupu nemovitostí zapomenout, protože dokáží také znepříjemnit život. Můžou zvýšit finanční rozpočet na výstavbu vašeho vysněného domu, oddálit realizaci stavby nebo zmenšit plochu pozemku, na kterém chcete něco postavit.

Kde zjistíte ochranná a bezpečnostní pásma

Zdrojem informací je úřad územního plánování anebo stavební úřad příslušného města nebo obce a provozovatelé sítí v lokalitě. Proto, pokud jste si vybrali pozemek, majitel pozemku anebo makléř, který ho má ve své nabídce, by vám měl předložit územně plánovací informaci, kde mimo jiného budou uvedena případná ochranná a bezpečnostní pásma. Katastr nemusí být vždy věrohodným zdrojem těchto informací.

Ochranná a bezpečnostní pásma jsou vytvářena vlastníky technické infrastruktury (vodovod, kanalizace, elektřina, plyn, sdělovací kabely) nebo jsou určena dopravní stavbou (komunikace silniční, drážní a letecká), kulturní stavbou (památková rezervace památková zóna) nebo samotnou přírodou (les, chráněná území, vodní zdroje aj.).

Jaká existují ochranná pásma a co to v praxi znamená

Zjednodušeně můžeme říct, že pokud je na pozemku ochranné pásmo, tak na pozemku nepostavíte nic, co by do tohoto pásma mělo nějak zasahovat.

Ochranná pásma rozdělíme do 5 kategorií.

1. Ochranná pásma inženýrských sítí

Voda a kanalizace

Velikost ochranného pásma se odvíjí od průměru potrubí.

  • průměr potrubí do 500 mm ⇒ pásmo 1,5 m
  • průměr potrubí větší než 500 mm ⇒ pásmo 2,5 m
  • průměr potrubí 200 mm a v hloubce víc než 2,5 m ⇒ pásmo 3,5 m

Z praxe: Při prověřování pozemků, které byly určeny na výstavbu rodinných domů, jsem se setkala s případem, kdy při zjišťování možného připojení na vodovodní řad nám ze SČVK oznámili, že přes pozemek vede vodovodní potrubí. Podotýkám, že na katastru o tom nebyl žádný záznam. A ještě k tomu vedlo hodně nešťastně, a tak by bylo následné rozparcelování hodně komplikované. Prodej jsme nakonec neuskutečnili.

Ochranné pásmo plynovodu
  • nízkotlaké a středotlaké plynovody a přípojky v zastavěném území obce ⇒ pásmo 1 m
  • ochranné pásmo vysokotlakého plynovodu, ostatních přípojek aj. ⇒ pásmo 4 m
  • technologické stavby ⇒ pásmo 4 m od svého půdorysu

Pozor u vysokotlakého plynovodu , kde je ochranné pásmo 20 m od hlavní osy plynovodu. V této části nesmíte postavit rodinný dům. Na garáž a vedlejší stavby je bezpečnostní pásmo 15 m. Stavba musí mít ochranné prvky jako jsou např. bezpečnostní skla a vchodové dveře by měly být na opačnou stranu.

Příklad: Pozemek má 20 m x 40 m a plynovod vede 4 m od hranice pozemku po straně, která má 40 m, na realizaci domku Vám zbývá prostor 4 m x 40 m. Na zbytku si můžete udělat zahrádku. Proto je lepší se na úřadě informovat, co to všechno pro vás znamená, jaká jsou omezení a zvolit vhodný projekt domu. Majitel pozemku by měl mít k dispozici smlouvu s RWE (nebo jiným distributorem), kde budou rozepsané podmínky ke stavbám na pozemku.

Ochranná pásma vysokého napětí (VN)

Nadzemní vedení

  • napětí nad 1 kV do 35 kV ⇒ pásmo od 1 m do 7 m
  • napětí nad 35 kV do 110 kV ⇒ pásmo od 5 m do 12 m
  • napětí nad 110 kV do 220 kV ⇒ pásmo 15 m
  • napětí nad 220 kV do 400 kV ⇒ pásmo 20 m
  • napětí nad 400 kV ⇒ pásmo 30 m
  • u závěsného kabelového vedení 110 kV ⇒ pásmo 2 m
  • u zařízení vlastní telekomunikační sítě držitele licence ⇒ pásmo 1 m

Podzemní vedení

  • vedení do napětí 110 kV ⇒ pásmo 1 m
  • vedení s napětím nad 110 kV ⇒ pásmo 3 m

Elektrická stanice

  • venkovní elektrické stanice a stanice s napětím větším než 52 kV ⇒ pásmo 20 m
  • stožárové stanice a věžové stanice od 1 kV do 52 kV ⇒ pásmo 7 m
  • kompaktní a zděné elektrické stanice od 1 kV do 52 kV ⇒ pásmo 2 m
  • vestavěné elektrické stanice od obestavění ⇒ pásmo 1 m

Z praxe: Počítejte s tím, že pokud prochází přes pozemek ochranné nebo bezpečnostní pásmo, tak zřizovatel sítě požaduje ke svým zařízením volný přístup v případě oprav nebo údržby. Pokud vás napadá, že můžete zařídit např. u vodovodního řadu přeložení sítí, tak to zkusit můžete. Nakonec vás ale asi odradí náklady s tím spojené a skutečnost, že byste museli jednat s vlastníky okolních pozemků o odkoupení, anebo zřizovat věcné břemeno na cizích pozemcích, které vás může vyjít na nemalé poplatky. A věřte, že sousedi nebudou nadšeni z představy ochranného pásma na svém pozemku.

2. Ochranné pásmo silnice

  • pásmo 100 m od osy přilehlého jízdního pásu dálnice anebo od osy větve její křižovatky s jinou pozemní komunikací; pokud by takto určené pásmo nezahrnovalo celou plochu odpočívky, tvoří hranici pásma hranice silničního pozemku
  • pásmo 50 m od osy vozovky nebo přilehlého jízdního pásu silnice I. třídy nebo místní komunikace I. třídy
  • pásmo 15 m od osy vozovky nebo od osy přilehlého jízdního pásu silnice II. třídy nebo III. třídy a místní komunikace II. třídy

Z praxe: V případě, že pozemek leží u silnice, je dobré si také zjistit u dotčeného úřadu, zda bude možné se k silnici připojit přímo od vašeho domu, nebo si musíte vybrat jinou variantu přístupu.

3. Ochranné pásmo železnice (dráhy)

  • u dráhy celostátní a u dráhy regionální ⇒ pásmo 60 m od osy krajní koleje, nejméně však ve vzdálenosti 30 m od hranic obvodu dráhy
  • u vlečky ⇒ pásmo 30 m od osy krajní koleje (u vlečky v uzavřeném prostoru provozovny se ochranné pásmo nezřizuje)

4. Ochranné pásmo lesa

  • pásmo 50 m od okraje lesa

Z praxe: Nezoufejte. Pokud toužíte po bydlení v lůně přírody, navštivte příslušný úřad, může vám povolit výjimku 30 m. Musíme pochopit, že ochranné pásmo lesa má za úkol chránit jeho křehký ekosystém před člověkem, stavbou a vlivem, který plyne z jejího užívání. A na druhé straně jsme chráněni před živelnou pohromou v podobě silného větru, kdy ulomené větve a stromy mohou padat do vzdálenosti několika desítek metrů.

5. Ochranná pásma vodních toků

Pokud jste si vyhlédli pozemek u vodní plochy, rybníčku anebo přes něj protéká potůček, měli byste si samozřejmě prověřit, co tam budete moci postavit a za jakých podmínek. Omezení a ochranných pásem v tomto případě je dost, informace najdete v zákoně č. 254/2001 Sb., o vodách, konkrétně v § 30.

Z praxe: A také pozor na vyschlé koryto potůčku. Na první pohled se vám to může zdát jako zarostlý plytký příkop. I když tam hodně dlouho nic neteče, i tak je to vedené na katastru jako vodní tok s ochranným pásmem, takže příslušný úřad se bude hlásit o slovo a nařídí vám stavbu posunout.

Závěrem

Ochranná a bezpečnostní pásma nemusíme chápat jako „nutné zlo“. Musíte s nimi počítat a pochopit, z jakého důvodu zde jsou a proč jsou zároveň zakořeněna v naší legislativě. V žádném případě nechci dělat z ochranných pásem strašáka, nakonec bez nich bychom neměli doma tekoucí vodu, splachovací záchodek, elektřinu a plyn. Jenom připomínám, že když vybíráte pozemek ke stavbě rodinného domu, měli byste také zjišťovat, zda se na nabízeném pozemku náhodou nenachází nějaké to ochranné nebo bezpečnostní pásmo.

V případě, že byste chtěli na dané téma něco zkonzultovat nebo se poradit, neváhejte mne kontaktovat. Koupě nemovitosti je náročný proces. A dodatečné zjištění, že polovinu stavební plochy „okupuje“ ochranné pásmo, je zjištění, ze kterého stavebník radost nemá. Jednou z nejdůležitějších věcí před koupí jakéhokoliv pozemku či stavby je tedy předem si zjistit omezení s nimi související. Proto si jako průvodce tímto náročným procesem vezměte odborníka, profesionálního realitního makléře, který se specializuje na pozemky. Ten tuto problematiku zvládne a převede vás přes ní bez vašich zbytečných starostí.

Máte otázky k tématu? Kontaktujte mě.
Vaše data zpracováváme podle Zásad ochrany osobních údajů.

Zdenka Zajacová

Zdenka Zajacová

JUSTO Teplice

V oblasti realit se pohybuji již řadu let. Díky tomu jsem pro vás schopna nabídnout nejvhodnější řešení pro koupi nebo prodej bytu, domu či pozemku. Vždy se snažím najít takové řešení, aby klient byl spokojen. Vzhledem k pravidelným školením mám rozsáhlý přehled o aktuální legislativě, takže mohu poradit i v této oblasti, která je nedílnou součástí obchodu s realitami. Budu potěšena pokud se na mě obrátíte, ráda vám pomohu či poradím.

Více o autorovi článku