Převádí-li se spoluvlastnický podíl nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, a to u úplatných i bezúplatných převodů. Ano, i u bezúplatných převodů (např. dar) bude nutné stanovit obvyklou cenu podílu, který se převádí a nabídnout jej ostatním spoluvlastníkům. Výjimkou bude převod podílu na osobu blízkou v přímé linii a to jsou (rodiče, manžel/ka, nebo partner v případě registrovaného partnerství a další, které definuje § 22 občanského zákoníku.)

Co to znamená v praxi pro Vás jako majitele podílu?

Je to povinnost nabídnout každému spoluvlastníkovi svůj podíl za stejných podmínek, tedy nejen za stejnou prodejní cenu, ale včetně dalších podmínek. Tato nabídka musí být učiněna písemně, v praxi to tedy znamená seznámit spoluvlastníky se zněním uzavřené kupní smlouvy. V ideálním případě doporučeně s tzv. dodejkou, abyste měli potvrzení o odeslání a převzetí zásilky. Adresy spoluvlastníků jsou uvedeny na listu vlastnictví. Dojde-li k odmítnutí nabídky ze strany spoluvlastníků, můžete podíl na nemovitosti dále prodat, ale nikdy však za cenu nižší, než byla nabídnuta spoluvlastníkům. Při snížení ceny musíte opět obeslat spoluvlastníky s novou cenovou nabídkou. Lhůta pro uplatnění předkupního práva je 3 měsíce od doručení nabídky. Tedy do 3 měsíců musí být uzavřena kupní smlouva a také uhrazena kupní cena. Opomenout tuto zákonnou povinnost, byť jen u jednoho ze spoluvlastníků by se Vám nemuselo vyplatit! Katastr nemovitostí doložení této zákonné povinnosti při vkladu vlastnického práva nevyžaduje. Opomenutý spoluvlastník nebo jeho právní nástupce může uplatnit předkupní právo do 3 let od uskutečnění prodeje!

Co když je zájemců o nabízený podíl ze strany spoluvlastníků více?

Mají právo vykoupit nabízený podíl, a to poměrně podle velikosti svého podílů.

Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva písemnou formou a v takovém případě toto platí i pro právní nástupce spoluvlastníka (následné majitele podílu původního spoluvlastníka). V tomto případě je nutné tuto informaci zapsat na katastr nemovitostí. Vzdání se předkupního práva tedy bude vyžadovat písemnou formu, s ověřeným podpisem.

Přínos nebo překážka?

Předkupní právo je přínosem pro spoluvlastníky nemovitosti, kteří mají možnost zabránit převodu na nechtěnou osobu, tím že využijí svého předkupního práva. Dle důvodové zprávy k novele NOZ je toto i hlavním důvodem návratu předkupního práva do NOZ.

Jako překážka se může předkupní právo jevit prodávajícím, kterým upírá právo vybrat si kupujícího volně na trhu a nesmyslně protáhne celý obchod o několik měsíců! Stejný úhel pohledu bude zřejmě mít i kupující takového podílu.

Pro realitní kanceláře, advokáty a další odborníky na trhu s nemovitostmi nelze tuto věc označit jako přínosnou. Realitní kanceláře, které budou řešit předkupní právo za klienty, kteří si nebudou umět poradit s administrativní zátěží u nemovitostí s větším počtem spoluvlastníků, budou muset změnit procesy a věnovat této problematice zvýšenou pozornost, péči a také proškolení svých poradců. Není neobvyklé, že se řeší prodej bytové jednotky ve větších bytových domech s podílem garážového/parkovacího stání, kde právě budou řešit nabízení podílu spoluvlastníkům. Nicméně je předpoklad, že realitní odborníci se s touto problematikou dokáží lépe vypořádat minimálně díky tomu, že počet prodejů, které pro klienty zajišťují, je výrazně vyšší než kdy realizuje samotný prodávající.

Snažil jsem se shrnout téma předkupního práva v obecné formě, tak jak nám ukládá novela občanského zákoníku. Jednotlivé obchodní případy se budou muset posuzovat individuálně a určitě bych doporučil se poradit s odborníky!

Máte-li otázky k tomuto tématu, neváhejte mě kontaktovat prostřednictvím formuláře.

● Tomáš John