Specialisté na reality a právo

Chci koupit pozemek a postavit dům

20. 11. 2017, Zpět na aktuality

Rozhodli jste se, že si postavíte dům? Jak začít? Jak vybírat pozemek?

V první řadě nespěchejte. Zjistěte si, na jakou částku dosáhnete, kolik máte vlastních prostředků, co vlastně chcete zrealizovat a kde byste chtěli žít. Pokud o tom již máte stabilní představu, hurá, začněte hledat vhodnou parcelu. Ale pozor, není pozemek jako pozemek. Na internetu se inzeruje velké množství pozemků, které se někdy tváří jako stavební, ale má to háček. U prvních realizací zjistíte, že jste koupili něco, na čem nemůžete stavět, a pokud můžete, v konečném důsledku se Vám rodinný domek prodraží a práce na výstavbě se značně zpozdí. Nemalé množství pozemků nabízených na internetu není vhodných na okamžité zastavění.

Pojďme si říct, co to je stavební pozemek

Stavební pozemek je takový pozemek, který je v územním plánu obce nebo města určený k zástavbě. Ale k tomu, abyste věděli, zda si tam můžete postavit Váš vysněný rodinný domek, potřebujete i jiné informace. Vaše další cesta by měla směřovat na příslušný obecní a nebo městský úřad územního plánování. Tam je třeba požádat o územně plánovací informaci k danému pozemku. Tyto informace jsou veřejné, každý úřad Vám je poskytne do 30 dnů.

Informace katastrálního úřadu

Na listě vlastnictví najdete základní informace o majiteli pozemku, a zda jsou na pozemku omezení vlastnického práva a ochranná opatření. Proč potřebujeme tyto informace? Kolem pozemku a nebo na pozemku může být ochranné pásmo v rámci služebnosti inženýrských sítí a může to pro Vás znamenat určité omezení na realizaci stavby.

Územně plánovací informace

Tento dokument obsahuje důležité informace – regulační opatření, ochranná pásma, kolik m² můžete zastavět, jaký typ domu můžete postavit, jestli patrový nebo přízemní, zda se neplánuje v sousedství v budoucnu zrealizovat např. stavba čističky odpadních vod, anebo popřípadě jiné podrobnější informace k danému pozemku. Dalším problémem je přístupová cesta. Prověřte si, zda k pozemku vede cesta a že je ve vlastnictví obce nebo města, případně zda se počítá s tím, že se v budoucnu na obec nebo město převede. Když bude ve vlastnictví soukromníka, je to problém. Nemusí Vám povolit přístup k domu, a nebo Vám cestu jednoduše v budoucnu zastaví a začnou soudní tahanice. Pokud byste chtěli na stavbu čerpat hypotéční úvěr, vzniknou další komplikace. Banky v tomto případě úvěr neschválí.

Inženýrské sítě

Pokud už jste si potvrdili, že na pozemku nejsou žádná omezení na výstavbu a přístup, musíte zjistit, jak je to na pozemku s připojením na inženýrské sítě. Abyste mohli v domě celoročně bydlet a udržet si standard bydlení, potřebujete připojení na vodu, odpad, elektřinu, případně na plyn. Takže Vás čeká zjišťování na příslušných úřadech: vodárny, elektrárny, plynárny. Proč je nejlepší ještě před rozhodnutím, zda dotyčný pozemek koupíte, mít tyto informace prověřené? I když vedle pozemku jsou inženýrské sítě, nevíte, zda jsou volné kapacity na nové připojení. Bylo by pak nutné kapacity navyšovat, což pro vás může znamenat vyšší náklady na stavbu domu a budete čekat na realizaci. Pokud jdete na prohlídku pozemku, žádejte si od majitele nebo realitního makléře co nejvíce podkladů a informací, ušetří vám to čas a nemalé finanční prostředky. Počítejte, že se výdaje na připojení k sítím budou pohybovat od 150 000,– Kč výše, záleží na vzdálenosti od přípojného místa k budově. Pokud nemáte na úřady čas, doporučuji svěřit se do rukou odborníka. Dobrý realitní makléř už ví, jak s úředníky komunikovat, a má přehled jak a kde žádat o informace. Když už máte všechno zjištěno a vybraný pozemek Vám vyhovuje, můžete přistoupit k jeho koupi. Na cenu pozemku mají vliv všechny skutečnosti, které jsme zde rozebírali. Velikost, lokalita, poloha pozemku vůči světovým stranám (správná poloha také přispívá k nižším nákladům na osvětlení a vytápění), i dostup k inženýrským sítím.

Oddělení pozemku

Když budete chtít jenom část z parcely, a dohodnete se s majitelem, potřebujete oddělit pozemek geometrem a dát ho nakreslit. Vypracování geometrického plánu stojí přibližně 4500,– Kč. Geometrický plán se žádostí na oddělení pozemku, návrhem na vklad a kupní smlouvou odnesete na katastrální úřad na podatelnu. Katastrální úřad tuto konkrétní část vyznačí v katastrálních mapách a převede na Vás. Po všech těchto peripetiích se už můžete věnovat Vašemu vysněnému domku.

Realizace stavby rodinného domu

Pokud si nechcete dům postavit sám, ale využít stavební firmu, tak nejprve oslovte firmy a developery, které se tomu již věnují. Dá se předpokládat, že se stavbou domu mají dostatek zkušeností. Vyžádejte si od každého z nich vypracování rozpočtu na výstavbu, vybírejte ale i na základě referencí a zkušeností jiných lidí. Nižší cena a rychlost neznamenají vždy kvalitu. Řešením může být i koupě novostavby. I takové nabídky se na internetu najdou. Upozornění pro ty, kteří se rozhodli koupit již hotovou novostavbu. Osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí dle zákona 340/2013 Sb., § 7 platí při prvním úplatném nabytí nemovitosti, domu. Dům musí být samozřejmě po kolaudaci, nebo musí být vydaný souhlas s užíváním stavby. Tohle osvobození od daně platí ale jenom na zastavěnou plochu (osvobozen je pozemek, jehož součástí je stavba). Pokud je součástí koupě také zahrada, pak na ní se osvobození nevztahuje. Proto si dejte pozor, aby to bylo rozdělené i v kupních smlouvách. Co se týče problematiky koupi pozemků na stavbu rodinných domů, bylo by to asi všechno.

A na závěr naše rada pro Vás: svěřte se do rukou odborníků, ušetří vám to nejen váš čas, ale i peníze.

Problematika stavby na klíč už patří do jiné kategorie, a o tom někdy příště.


Pokud vás zajímá cokoliv k tomuto tématu, napište mi prostřednictvím formuláře níže, ráda vám dotaz zodpovím.

Vaše data zpracováváme podle Zásad ochrany osobních údajů.

● Zdenka Zajacová

Zdenka Zajacová

JUSTO Teplice

V oblasti realit se pohybuji již řadu let. Díky tomu jsem pro vás schopna nabídnout nejvhodnější řešení pro koupi nebo prodej bytu, domu či pozemku. Vždy se snažím najít takové řešení, aby klient byl spokojen. Vzhledem k pravidelným školením mám rozsáhlý přehled o aktuální legislativě, takže mohu poradit i v této oblasti, která je nedílnou součástí obchodu s realitami. Budu potěšena pokud se na mě obrátíte, ráda vám pomohu či poradím.

Více o autorovi článku