Specialisté na reality a právo

Zjistili jste při nákupu nebo prodeji nemovitosti černou stavbu a potřebujete ji zlegalizovat?

25. 9. 2017, Zpět na aktuality

Stalo se vám někdy, že jste chtěli koupit nemovitost a zjistili jste, že je na pozemku černá stavba? Nebo naopak nemovitost prodáváte a zjistili jste, že garáž, kterou jste si u domku postavili je vlastně černou stavbou? Jak v takovém případě postupovat, co k tomu budete potřebovat a kolik peněz vás legalizace takovéto černé stavby bude stát? Naše kolegyně Zdenka Zajacová z pobočky JUSTO Teplice pro vás připravila článek, ve kterém na tyto otázky najdete odpovědi.

Co to je černá stavba?

Černá stavba je zjednodušeně stavba, která není zakreslena v katastrálních mapách. Je to stavba, pro kterou potřebujete kolaudační rozhodnutí, a tato stavba ho nemá. Černou stavbou může být přístavba, kůlna nebo například přístřešek, garáž apod. O výstavbě černé stavby a morální odpovědnosti stavitele někdy jindy. Častěji se s černými stavbami můžete setkat u starších domů, chalup nebo chat, postavených před pár desítkami let, kdy se nevedla podrobná evidence v katastru a úprava stavebního zákona byla trochu volnější. Velmi časté je, že z původních dřevěných kůlen a přístřešků se mezitím postavili zděné přístavby a garáže v rámci rozšiřování obytných prostor. Může se vám tedy stát, že vlastníte nemovitost s takovouto stavbou, nebo v průběhu prodeje nebo nákupu nemovitosti zjistíte, že je na pozemku stavba, která není zakreslena v katastrálních mapách. Ptáte se, proč prověřovat existenci černé stavby? V první řadě za černou stavbu můžete dostat nemalou pokutu. Pokud prodáváte nemovitost a kupující bude financovat nákup hypotéčním úvěrem, na černou stavbu přijde jistojistě odhadce z banky, který odhad vypracovává pro financující banku. Vy pak z „vlastní iniciativy“ černou stavbu nahlásíte. Pokud však na černou stavbu přijde katastrální úřad sám (to znamená, že vy sami černou stavbu nepřiznáte), zaplatíte mnohem vyšší pokutu. Nemusíte ale hned panikařit.,

Kde začít a co všechno k tomu budete potřebovat?

První krok směřuje na odbor územního plánování v dané lokalitě s žádostí o informaci, zda je nemovitost v souladu se závaznou územně plánovací dokumentací. Pokud máte vydaný souhlas, že stavba je v souladu (např. územně plánovací informace), necháte nakreslit projekt stavby a inženýrských sítí. Zároveň musíte požádat o vyjádření dotčené orgány provozující inženýrské sítě, hasiče, úřad životního prostředí a někdy i provést geologický či radonový průzkum (záleží na tom, zda v lokalitě jsou nebo byly doly, lomy nebo nějaká těžba nerostných surovin a také na tom, o jaký druh stavby se jedná).

Zároveň musíte oslovit geodety, kteří zaměří a nakreslí geometrický plán, který budete potřebovat pro katastrální úřad.

Pokud dostanete kladné odpovědi ze všech příslušných úřadů, máte nakreslený projekt a geometrický plán, tak na příslušném stavebním úřadě podáte žádost o dodatečné stavební povolení a zaplatíte příslušné poplatky a také pokutu za černou stavbu (jak jsme psali výše, bude pokuta nižší, než kdybyste černou stavbu nenahlásili dobrovolně). Následně stavební úřad provede kontrolu stavby. Pokud je stavba obydlená a jsou přivedeny přípojky, tak jsou potřeba také revizní zprávy o elektroinstalaci, revizi hasicího přístroje a tlakové zkoušky vodovodu a kanalizace. Pokud je vše v pořádku, stavební úřad vydá rozhodnutí o kolaudaci. Posledním krokem je zakreslení do katastrálních map (zápis stavby do katastru nemovitostí). K žádosti o zakreslení potřebujete rozhodnutí ze stavebního úřadu o zkolaudování stavby a geometrický plán. Tento úkon není zpoplatněn a je vyřízen během několika dní.

Za co zaplatím?

Níže uvádíme názorný příklad u stavby 16 m2
1) zakreslení skutečného stavu a projekt: 8.000,– Kč
2) PBŘ – požárně bezpečnostní řešení stavby: 3.000,– Kč
3) geometrický plán: 4.000,– Kč
4) inženýrská činnost: cca 34,5 hod á 500,– Kč, 17.250,– Kč
5) celkem 32.250,– Kč bez DPH (39.023,– Kč s 21% DPH)
+
6) pokuta za černou stavbu: 2.000,– Kč
7) dodatečné stavební povolení: 2.000,– Kč
CELKEM: 43.023,–Kč

A jak dlouho to trvá?

Pokud si začnete legalizaci realizovat sami, počítejte s tím, že celý proces potrvá zhruba 10 – 12 měsíců. Také nezapomeňte počítat s vaším časem, který strávíte na úřadech a domlouváním všeho okolo. V případě, že nemáte odvahu vrhnout se do tohoto procesu na vlastní pěst, neztrácejte naději, realitní makléř, který je profesionál, je schopen celou legalizaci zajistit a poradit, co a jak dál. Vy se můžete věnovat příjemnějším starostem. Samozřejmě pokud již spolupracujete s dobrou realitní kanceláří, ta vám vždy prověří, zda je na vaší nemovitosti vše v pořádku a případně vám všechny tyto služby dokáže zajistit, abyste se vyhnuli pozdějším nepříjemnostem.


Zajímá vás více k tomuto tématu? Kontaktujte nás prostřednictvím formuláře níže.

Vaše data zpracováváme podle Zásad ochrany osobních údajů.

● Zdenka Zajacová

Zdenka Zajacová

JUSTO Teplice

V oblasti realit se pohybuji již řadu let. Díky tomu jsem pro vás schopna nabídnout nejvhodnější řešení pro koupi nebo prodej bytu, domu či pozemku. Vždy se snažím najít takové řešení, aby klient byl spokojen. Vzhledem k pravidelným školením mám rozsáhlý přehled o aktuální legislativě, takže mohu poradit i v této oblasti, která je nedílnou součástí obchodu s realitami. Budu potěšena pokud se na mě obrátíte, ráda vám pomohu či poradím.

Více o autorovi článku