Na úvod něco málo k historii

Vzpomínáte na finanční krizi v roce 2008? Já detailně. V té době jsem ještě pracovala v bance jako privátní bankéř senior. Po roce 2008 nabraly ceny bytů raketové tempo. Dnes jsou na dvojnásobku. Jen za minulé pololetí vyskočily ceny výš než za celý minulý rok.

Příčiny nám napoví, jaký bude další vývoj

Když se mě ptají klienti, jaký vývoj cen očekávám v budoucnosti, moje odpověď je pokaždé stejná – vždy musíme hledat příčiny, které za změnami stojí. Můžeme pozorovat souběh několika faktorů a vzorců lidského chování, které ovlivňují ceny nemovitostí. Zjednodušeně řečeno ekonomika není účetnictví, ale spíš psychologie.

Velkou roli hrají očekávání, zájmy a potřeby. Lidské chování má vliv na ceny a ceny naopak ovlivňují lidské chování. Je přirozené, že když předpokládáme zdražení produktu, který chceme vlastnit, poběžíme ho koupit. Lidé svým chováním vytvořili vlivy, které nemovitosti zdražují. A to platí hlavně ve větších městech, kde je vysoká hustota osídlení a vyšší poptávka.

Jaký je mix příčin, které stojí za prudkým zvyšováním cen nemovitostí?

1. Průběžné zdražovaní nemovitostí od roku 2008.
2. Růst cen bydlení (nájmu).
3. Roztočená spirála inflačního očekávání a koupě nemovitosti jako ochrana před znehodnocením úspor. Češi obecně stále ještě nejsou zvyklí investovat do cenných papírů, raději peníze vloží do něčeho hmatatelného, proto upřednostňují investování do nemovitostí. A to můžu potvrdit z vlastní zkušenosti, kdy jsem v bance klientům pomáhala s investicemi na kapitálových trzích. Klienti se velmi často přikláněli ke koupi nemovitosti, ve které viděli jistotu.
4. Oproti jiným evropským městům u nás výstavba bytů znatelně zaostává.
5. Důvodem nedostatečné výstavby nových bytů jsou naše zákony a související byrokracie.
6. Stavební materiály zdražují, nabídka řady stavebních materiálů závisí na dovozu ze zahraničí a rozpadly se zavedené, dlouholeté obchodní vztahy a logistické sítě.
7. Zvedly se ceny stavebních prací, protože mnoho ukrajinských zaměstnanců odjelo domů a vláda váhá s poskytováním nových pracovních povolení.

Nerostou jen ceny nemovitostí, ale i ceny nájemného

Růst úrokových sazeb u hypoték způsobí, že část lidí na hypotéku nedosáhne a zvolí nájemní bydlení, hlavně v mladších věkových kategoriích. A to i přesto, že jsme v Čechách zvyklí nemovitost vlastnit. Zvýšený zájem o nájemní bydlení zapříčiní růst ceny nájemného.

Pořízení bydlení v ČR je v porovnání s EU nejméně dostupné

Jak jsme na tom ve srovnání s jinými zeměmi Evropské unie? V ČR potřebujete ke koupi bytu o výměře 70 m2 12,7násobek průměrného ročního platu. V Německu byste potřebovali ročních platů pouze pět a ve Francii šest. Nepoměr je více než znatelný a dostupnost bydlení alarmující.

Další srovnání vypovídá o tempu výstavby ve velkých městech, kam se lidé častěji stěhují, ať už za prací, nebo z jiných důvodů. I zde opět zaostáváme za státy EU.

Vliv inflačního očekávání

Nemovitosti jsou v době rostoucí inflace vyhledávaným místem pro uložení a zhodnocení úspor. Covid a lockdowny vyšroubovaly ceny chat a chalup, které neslouží jen jako ochrana před inflací, ale také jako útočiště a únik před restrikcemi.

Politické téma s jediným řešením

Situace na našem realitním trhu je pro mě výsledkem dlouhodobého selhání státu. Dobrou inspiraci vidím například ve Francii, kde není bydlení politickou otázkou a trh s byty se nereguluje. Největší problém je v nedostatku bytů. Jedinou cestou ke změně trendu vývoje cen je uspokojení zvýšené poptávky, tedy výstavba nových bytů.

Na závěr pohled do budoucna

Se znalostí všech okolností a zvážení přímých i nepřímých vlivů odhaduji, že ceny bytů možná neporostou tak dynamicky jako doposud, ale dokud nepominou nebo se nezmění příčiny, které uvádím výše, a dokud bude trh tyto ceny akceptovat, není důvod k poklesu.

● Klaudia Rojčík Kocmanová