Specialisté na reality a právo

Jak spočítat tržní cenu nemovitosti a 6 faktorů, které ji ovlivňují

3. 3. 2022, Zpět na aktuality

Při prodeji nemovitosti pokaždé narazíte na téma s mnoha otazníky, a tím je cena. Jedno číslo, ale ovlivňuje ho tolik faktorů. Cenu totiž není jednoduché stanovit. Rozhodující je, kolik je kupující za vaši nemovitost ochoten zaplatit, tedy tržní cena. A tu nelze nikdy přesně vypočítat, ale pouze odhadovat na základě znalosti trhu a výsledků pomocných výpočtů.

Cena udává směr prodeje

Od ceny se odvíjí celá další prodejní strategie. Na ceně záleží, proto se jí vždy náležitě věnuji a jejím stanovením strávím mnoho času. Pečlivě analyzuji trh, zkoumám, co se v dané oblasti aktuálně nabízí a detailně porovnávám. Pátrám v historii a nahlížím do budoucnosti. Výsledkem je cenové doporučení, které se opírá o reálné základy.

Odrazový můstek pro určení prodejní ceny

Abych zjistila, v jakých cenových relacích se budeme pohybovat, dělám si obrázek o uskutečněných prodejích. Pro dostatečný odhad potřebuji alespoň 5 až 10 prodejních cen rodinných domů, které:

se prodaly v nejbližším okolí, např. ve stejné čtvrti či okolních ulicích, jsou podobného charakteru (architektura, užitná plocha a velikost pozemku), byly prodány v nedávné době, např. před 6–12 měsíci. Zaměřuji se na ty, které se nemovitosti co nejvíc podobají. I přes mnohé podobnosti však tržní cena může být nakonec zcela jiná.

Faktory ovlivňující tržní cenu nemovitosti

Právě teď připravuji tržní analýzu a prodejní strategii rodinného domu. Nechám vás nahlédnout pod pokličku mé práce a popíšu, co vše beru v úvahu při určování ceny. Tržní hodnotu vašeho rodinného domu ovlivňuje řada faktorů. Některé se mohou lišit nebo měnit v čase, ale základ zůstává. Podíváme se také, které z nich můžete ovlivnit a jak konečnou cenu popostrčit na vyšší příčky.

1) Lokalita, umístění v rámci lokality

2) Občanská vybavenost

3) Technický stav a stáří domu, vybavení a příslušenství

4) Typ domu, pozemek, zahrada, bazén

5) Velikost, počet místností, dispozice, orientace oken

6) Voda a další zdroje sítě

Probereme si jednotlivé faktory podrobněji.

1) Lokalita a vše co s ní souvisí

Umístění domu je ve většině případů tím nejzásadnějším kritériem. O nemovitost v malé obci bez pořádného zázemí bude menší zájem (a cena bude nižší) než o tu ve městě či na jeho klidném okraji s veškerou dostupností. S lokalitou souvisí dopravní dostupnost, bezpečnost, (ne)dostatek zeleně, hlučnost, možnosti trávení volného času a estetika okolí.

Ruku v ruce s lokalitou jde jednoznačně výhled. Každý se raději dívá do lesa nebo vzrostlého parku než na rušnou silnici, nebo ještě hůře do oken sousední nemovitosti. V souvislosti s výhledem přichází otázka – zůstane v dohledné době stejný?

Nikdy nezapomínám zapátrat, co se v budoucnu v dané lokalitě chystá. Nový obchvat nebo velké nákupní středisko se spoustou parkovacích míst může být pro zhodnocení lokality fajn. Ale ne když vám nový dvouproudový obchvat povede téměř pod okny vašeho domu.

Je územní plán na vaší straně?

Pozitivní vliv na cenu bude mít příznivý územní plán. Územní plán vám řekne, co se s nejbližším okolím vašeho domu nebo bytu bude dít v následujících letech. Pokud je příznivý a za deset let bude z okna kuchyně stále výhled na louky a lesy, ceně to pomůže. V případě, že zelené plochy vystřídá městský okruh, dost možná svou nemovitost ani neprodáte.

Samozřejmě byste měli pracovat i s potenciálem dané oblasti. Pokud se plánuje rozvoj místní vybavenosti nebo třeba napojení na dálnici, bude hodnota růst. Typickým příkladem jsou developerské projekty, které za posledních zhruba 15 let udělaly z dříve opomíjených městských částí a vesniček za Prahou atraktivní a vyhledávané lokality.

Umístění v rámci lokality.

Důležitá je také konkrétní ulice, ve které se dům nachází. Přednost mají méně frekventované ulice, kde je klid a kam nedoléhá například hluk z nedaleké dálnice, železniční tratě nebo křižovatky. Roli hraje také podoba nejbližšího okolí – zda je z pozemku rozhled do krajiny nebo jak moc blízko stojí ostatní domy.

Také je potřeba pohlídat si přístupovou cestu. Pokud ji nevlastníte, ale pronajímá vám ji například obec či jiná osoba, napravte to ještě před prodejem. Buď ji kompletně odkupte, nebo u ní zřiďte právo služebnosti cesty.

2) Občanská vybavenost

Na ceně se kladně projeví dobrá občanská vybavenost a dostupnost nejrůznějších služeb, jako jsou obchody, školky a školy, lékař, restaurace, sportovní či kulturní vyžití atd. Obecně platí, že čím vyšší je v konkrétním místě životní úroveň, tím vyšší bude cena.

Do této tematiky spadá i kvalita místní a okolní silniční infrastruktury. Horší stav může tlačit cenu dolů. Plusové body vám získá MHD či příměstská autobusová/vlaková síť, která usnadní cestování z nebo do obce.

3) Technický stav a stáří domu, vybavení a příslušenství

70 let starý dům s různými neduhy bude vždy levnější než novostavba, která si nežádá žádné větší investice v několika příštích letech. Trendy ukazují, že se lidem nechce tolik pouštět do rekonstrukcí jako dřív. Vítězí dobrý stav a možnost okamžitého bezproblémového bydlení. Větší hodnotu na trhu tedy má buď novější stavba nebo ta zrekonstruovaná (u té záleží na rozsahu rekonstrukce).

Důležitým aspektem jsou i materiály (tradiční cihla je číslo jedna) a technologické postupy použité při výstavbě nebo opravě, které se v konečném důsledku podílí na provozních nákladech –⁠ čím nižší a úspornější, tím lépe. Cenu vytáhnou výš například solární panely na střeše nebo domácí čistírna odpadních vod či tepelné čerpadlo.

Vliv na cenu má samozřejmě technický stav nemovitosti. Nová okna, elektrické rozvody, odpady, podlahy případně zrekonstruovaná koupelna či kuchyň jsou velké stavební úpravy, které kupující ocení. Ale to neznamená, že máte před prodejem svou nemovitost komplet rekonstruovat jen proto, abyste zvýšili její hodnotu. Vynaložená energie, čas a finance se vám nevrátí v takové výši, jak byste si představovali.

U starého domu s množstvím nedostatků doporučuji provedení technické inspekce nemovitosti.

První dobrý dojem zvyšuje tržní cenu

Lokalitu a občanskou dostupnost ovlivnit nemůžete, ale první dojem, který vyvolá interiér vašeho domu, zlepšit můžete. Věnovat čas a úsilí přípravě nemovitosti na prohlídky se vyplatí. Základem je úklid, odstranění rušivých prvků i pachů.

O úroveň výš jde speciální obor home staging, který pomáhá vyvolat pozitivní dojem, ukazuje nemovitost v tom nejlepším světle a vystihuje její potenciál. Zajímá vás, jak zvýšit hodnotu své nemovitosti? Přečtěte si článek Proč je dobré míti realitní marketing a home staging.

Vybavení a příslušenství

Víte, na co se mě zájemci ptají nejčastěji? Zda je u domu garáž. Pokud garáž vybudovaná není, plusem je alespoň parkovací místo přímo u domu –⁠ na ulici či za uzamykatelnými vraty na dvoře či jiném volném prostranství. K výhodám patří i sklep, dílna či kůlna a dostatek úložných prostor.

S cenou dokáže zahýbat i zabezpečení nemovitosti. Lemuje celý pozemek kvalitní oplocení, kterému dominuje bytelná vstupní brána? Pak nejspíš prodáte lépe, než když byste nabízeli stejný dům, který je ale ze všech stran snadno přístupný. Stejně můžete uvažovat o jiných prvcích, co slouží k ochraně majetku nebo soukromí (bezpečnostní dveře, skla v oknech, venkovní žaluzie, kamerový systém, alarm apod.)

4)Typ domu, pozemek, zahrada, bazén

Samostatně stojící vs. řadový? Vede první možnost, která eliminuje „nalepení“ domu na sousedy a s tím související balíček nevýhod. Lidé preferují kompletně samostatnou nemovitost. Kompromis může představovat koncová nemovitost, tzv. polo řadovka.

Specifikace pozemku

Rovinatý a ve všech částech bezproblémový terén má navrch nad kaskádovitým či jinak svažitým nebo atypicky tvarovaným pozemkem, který ztěžuje pohodlné užívání a údržbu.

Jak je to s výměrou pozemku? S celkovou plochou samozřejmě stoupá i cena. Někdy se však víc vyplatí rozdělení parcely (a dva samostatné prodeje), protože když rozlehlý pozemek navýší prodejní cenu, může zbytečně zúžit cílovou skupinu.

Zahrada a exteriér domu

Dále se v ceně odráží exteriér a jeho podoba. Zvyšuje ji udržovaná zahrada navržená architektem a případné příslušenství, díky kterému stoupá i komfort užívání. Hodnota roste s vybudovaným zázemím pro relaxaci (terasa či venkovní kuchyně, grilovací koutek apod.) nebo pěstování ovoce a zeleniny. Rozhoduje také zeleň a to, jak je kvalitní a vzrostlá.

Bazén či biotop

Obliba zahradních bazénů v České republice je obrovská a po vlastním mini koupališti touží téměř každý, zvlášť v dnešní době. Proto není divu, že při prodeji domu se z takové vodní plochy stává významné plus. Konkrétní vliv na cenu pak vychází z velikosti, druhu a stáří bazénu. Propracované a třeba i zastřešené typy (s vyhříváním, protiproudem atd.) mohou nemovitost zdražit o stovky tisíc korun.

5) Velikost, počet místností, dispozice, orientace oken

V tomto ohledu vyhrává u běžných poptávek zlatá střední cesta = dům se zhruba 5 až 6 dobře rozmístěnými místnostmi. Co je hodně důležité při stanovení ceny vaší nemovitosti? Celková dispozice nemovitosti. Neplatí vždy úměra, že čím více metrů čtverečních, tím lépe. Důležité je, jak jsou jednotlivé místnosti dispozičně uspořádané. Nikdo přece nechceme např. do koupelny chodit přes dětský pokoj.

Oblíbené jsou dvoupatrové varianty, kdy se v přízemí nachází obývací pokoj, kuchyně a koupelna a nahoře ložnice, další pokoje a druhá koupelna pro pohodlí a soukromí každého člena rodiny.

Co se ale týče základní úměry, ta je platná, tzn. víc prostoru bude mít vyšší cenovku. Rozlehlá vila bude vždy dražší než bungalov 3+kk.

Orientace oken

Světlo ve všech částech domu je vždy výhoda. V ideálním případě se dá z domu vyhlédnout do všech světových stran. A v tom nejideálnějším je tomu uzpůsobené uspořádání místností, aby například do obýváku dopadalo po většinu dne množství slunečních paprsků a s nimi přirozené světlo.

6) Voda a další zdroje (sítě)

Voda je základ. Vlastní studna na pozemku domu představuje velmi vítanou výhodu, a to i pokud se využívá jen částečně, například pro zavlažování zahrádky. Hlavní je správně zrealizovaný vrt. Dále se do hodnoty promítá, zda je dům řádně napojený na elektřinu, plyn či kanalizaci a případně na obecní vodovod.

Už stačí jen počítat

Faktorů a specifik máme celou řadu. Jaký je jejich reálný dopad na cenu konkrétní nemovitosti? Pro představu pro vás mám tuto tabulku:

Vlastnost – Dopad

Hlučnost –10 až –20 % podle intenzity hluku

Záplavová oblast –10 až –20 % podle záplavového stupně

Pozemek svažitý nebo neúčelný tvar –10 %

Chybějící služebnost přístupu k domu –10 %

Pozemek domu je zatížen služebností snižující užitnost –10 % dle dopadů omezení

Pozemek domu je v ochranném pásmu sítí (např. elektro sítě –10 % dle dopadů omezení

Nehezké okolí domu (továrna, sklad, nehezké domy atp.) –10 %

Problémový soused –10 % až –20 %

U lesa nebo parku +10 % až 20 %

S výhledy +10 % až 20 %

Orientace na sever –5 %

Orientace na jih, jihovýchod, jihozápad +5 %

Některé faktory cenu upravují více, jiné zase méně. Vždy působí jako soubor, a navíc v kontextu aktuální poptávky na konkrétním realitním trhu. Pokud se jimi vůbec nechcete zabývat (naprosto vám rozumím) a přejete si jen co nejlépe prodat svůj dům, obraťte se na mně a ušetřím Váš čas.

● Klaudia Rojčík Kocmanová

Klaudia Rojčík Kocmanová

JUSTO Kocmanová

Zvyšuji standardy kvality realitní služby. Zajištění celého procesu prodeje či koupě vaší nemovitosti, pro mě není rutinou. Každá zakázka je jiná, má svoje specifika a každý klient si zaslouží individuální péči. Realitní servis lidsky a profesionálně je moje realita v realitách.  

Více o autorovi článku