Specialisté na reality a právo

Budete platit daň z příjmu při prodeji nemovitosti, nebo jste od ní osvobozeni?

20. 5. 2017, Zpět na aktuality

Ze své zkušenosti vím, že tuto otázku lidé bohužel řeší až na závěr obchodu, nebo v horším případě až na výzvu finančního úřadu, a často jsou pak nemile překvapeni.

Pokud jste prodali svou nemovitost, jedná se o příjem, který podléhá 15% dani z příjmů (týká se fyzických osob).

Je ale několik výjimek, kdy můžete být od daně osvobozeni.

Nejprve byste měli vědět, zda nemovitost někdy byla nebo nebyla zahrnuta do obchodního majetku. Já se dnes budu věnovat variantě, se kterou se nejčastěji potkáváme, a to kdy nemovitost není a nikdy nebyla zahrnuta do obchodního majetku.

Vše nám řeší zákon č. 586/1992 sb. o daních z příjmu v § 4 a v § 10 (týká se fyzických osob).

Pro ty, kterým se nechce zákon podrobně studovat, jsem si dovolil vybrat 4 nejčastější výjimky, na které se vztahuje osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti:

  1. Nemovitost vlastníte minimálně 5 let
  2. V nemovitosti máte bezprostředně před prodejem minimálně 2 roky bydliště (nemusí být shodné s adresou trvalého bydliště, kterou máte zapsanou v občanském průkazu)
  3. Využijete-li získané peníze pro uspokojení vlastní bytové potřeby (časové omezení do 1 roku následujícího po roce, v němž jste peníze z prodeje přijali, nebo jste vynaložili náklady na uspokojení vlastní bytové potřeby v době 1 roku před přijetím peněz)
  4. Jedná se o dědictví od zůstavitele, který byl příbuzný v řadě přímé nebo manželem, kde se doba vlastnictví sčítá.

Doba mezi nabytím a prodejem se nepřerušuje ani pokud v této době došlo k

  1. vypořádání mezi spoluvlastníky nemovité věci rozdělením podle velikosti jejich podílů,
  2. tomu, že v domě vznikly jednotky,
  3. vypořádání společného jmění manželů, nebo
  4. rozdělení pozemku.

U družstevních bytů, kde se jedná o převod členských práv, lze uplatnit pouze osvobození uvedená v bodě 1. a 3.

Pokud již víte, že se dani nevyhnete, nezoufejte :). Pro určení daňového základu, a tedy výsledné výše daně vstupují do hry také tzv. uznatelné výdaje.

Jako daňově uznatelný výdaj lze uplatnit nejen cenu, za kterou jste nemovitost nabyli, ale také například provizi realitní kanceláře, která pro vás prodej nemovitosti zprostředkovala. Dále případnou rekonstrukci, opravu, údržbu, nebo i sankci od banky za předčasné splacení hypotéčního úvěru. Zkrátka vše, co je prokazatelně spojeno s náklady na zhodnocení nemovitosti a výdaje související s prodejem nemovitosti. (Kutilové pozor, vaše osobní přičinění není uznatelný náklad :)

U nemovitosti, kterou jste nabyli dědictvím nebo jste jí byli obdarováni, je uznatelným výdajem cena ke dni nabytí zjištěná podle zákona o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.).

U nemovitostí zahrnutých ve společném jmění manželů daňové přiznání podává pouze jeden z manželů.

Je toho mnoho, co jsem v tomto příspěvku nezmínil, ale nechtěl jsem být dlouhý jako zákon sám, a tak doufám, že vám toto shrnutí alespoň trochu pomohlo se v této problematice zorientovat a pomohlo i těm, co chtějí prodávat svou nemovitost bez účasti realitní kanceláře, a to v tom, že si uvědomí, že prodej nemovitosti je vždy lepší přenechat na odborníky a ušetřit si tím nejen nemalé starosti, ale často i nemalé peníze.

Další možné situace:

Nemovitost jsem dostal darem.

Nemovitost jsem užíval k bydlení, ale trvalé bydliště mám jinde.

Nemovitost někdy byla zahrnuta do obchodního majetku.

Nemovitost byla zahrnuta do obchodního majetku před více jak 5 lety.

A mnoho dalších.


Pro konzultaci Vaší konkrétní situace se na mě neváhejte obrátit prostřednictvím tohoto kontaktního formuláře nebo prostřednictvím mého e-mailu, který naleznete zde…

Vaše data zpracováváme podle Zásad ochrany osobních údajů.

● Slavomír Marek

Slavomír Marek

JUSTO Ústí nad Labem

JUSTO Teplice

To, že jste na těchto webových stránkách, je důkaz, že patříte k moudrým lidem, kteří hledají odborníka v oblasti realit. Gratuluji, právě jste mě našli! Specializuji se na reality a právní problematiku s tím spojenou, ale hlavně jsem člověk, pro kterého poctivost a důvěra nejsou jen prázdná slova. V dnešní době můžeme koupit kvalitní potraviny, nápoje a vlastně vše, co k životu potřebujeme. Ale co v oblasti realitních služeb? Nezasloužíme si snad i v tomto oboru kvalitu a jistotu? Vždyť tady nejde jen např. o párek, který, když nám nechutná, vyhodíme. Mnohdy jde o Vaše celoživotní úspory! A proto jsem se rozhodl působit v realitním oboru a ukázat Vám, že i tady máte nárok na kvalitu, jistotu, slušnost a poctivost. Je to jen otázka volby.

Více o autorovi článku